Oplevering bij aanvang en einde huur

Auteur: mr. A.S. Kasdiran
Datum: 1 augustus 2017

Bij huurovereenkomsten is de verhuurder op grond van artikel 7:203 BW verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Hij dient aan de huurder het rustig huurgenot te verschaffen. De bepaling zegt niet in welke staat het gehuurde ter beschikking moet worden gesteld. De genotsverwachting wordt objectief bepaald. Daarbij gaat het erom wat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Aldus is niet van belang wat déze huurder van déze gehuurde zaak mocht verwachten. Zo heeft een goed zichtbare lekkage bij aanvang van de huur toch te gelden als een gebrek, welke door de verhuurder moet worden verholpen. De huurder is op grond van artikel 7:224 BW verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Daarvoor is geen ingebrekestelling vereist. In het arrest ‘Van der Meer/Beter Wonen’ heeft de Hoge Raad de wetsbepaling als volgt uitgelegd: “Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van de gehuurde zaak en een eventuele verplichting die zaak in goede staat te brengen, kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim: daarvoor is niet een ingebrekestelling vereist, nu deze ertoe strekt de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is” (HR 27 november 1998, NJ 1999/380, LJN ZC2790). Indien bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, moet de huurder het gehuurde in dezelfde staat opleveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Dit met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. De beschrijving dient de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig aan te geven, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving dient te blijken hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden. Is er geen beschrijving opgemaakt waaruit anders blijkt, dan wordt – behoudens tegenbewijs – verondersteld dat de huurder het gehuurde heeft ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Bij de oplevering is van belang, dat de huurder verplicht is om kleine herstellingen op zijn kosten te verrichten. Ook is hij aansprakelijk is voor alle schade die aan het gehuurde is ontstaan, met uitzondering van brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

Voor meer informatie:
Kasdiran Rechtspraktijk │T 0412-484256 │ E info@kasdiran.com