Huurtermijnen en opzeggronden

Auteur: mr. A.S. Kasdiran
Datum: 1 mei 2017

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt, zonder dat opzegging nodig is, wanneer die tijd is verstreken en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging. Bij woonruimte is dit anders geregeld. Voor beëindiging is altijd opzegging nodig, tenzij het gaat om de huur van een zelfstandige woning voor hoogstens 2 jaren of een onzelfstandige woning voor hoogstens 5 jaren. In die gevallen eindigt de huur voor bepaalde tijd door het verstrijken van die tijd, zonder dat opzegging is vereist. De opzegtermijn bedraagt 3 tot 6 maanden. Zonder tijdige opzegging wordt de huur voor onbepaalde tijd voortgezet. Een zelfstandige woning is overigens een woning met een eigen toegang,  welke de bewoner kan bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Aldus met een eigen voordeur, keuken, bad/douche en toilet. Artikel 7:274 BW laat voor opzegging slechts 6 gronden toe, te weten: slecht huurderschap, tussenhuur, dringend eigen gebruik, weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, hospitahuur en verwezenlijken van een bestemmingsplan. Bij de opzegging dient de verhuurder, op straffe van nietigheid, de opzeggingsgrond te vermelden. De Hoge Raad is in het arrest ‘Rietveld/Gemini ziekenhuis‘ dan ook van oordeel: ”het bepaalde in artikel 7:294 BW strekt ertoe dat de huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde grond(en) moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel het op een procedure wil laten aankomen” (HR 18 juni 1993 , nr. 8183, NJ 1993/614, ECLI:NL:HR:1993:ZC1008). Voor bedrijfsruimten geldt een ander uitgangspunt. De detaillist die middenstandsbedrijfsruimte huurt moet zijn onderneming kunnen opbouwen om een inkomen te genereren. Om die reden geldt een eerste huurtermijn van minstens 5 jaren. Deze huurtermijn wordt tot 10 jaren verlengd, indien niet tijdig wordt opgezegd. Daarna wordt de huurtermijn voor dezelfde duur of voor onbepaalde tijd verlengd. Overigens is het toegestaan een huurovereenkomst voor 2 jaren of korter aan te gaan. Bij voortgezet gebruik volgt een omzetting naar 5 jaren, tenzij op tijd een andere huurovereenkomst is gesloten of daarvoor goedkeuring aan de kantonrechter is verzocht. Voor overige bedrijfsruimten (kantoren, loodsen, opslagruimten, parkeergarages, fabriekshallen, etc.) is er volledige contractsvrijheid. Daarvoor kunnen partijen elke huurtermijn en verlenging afspreken.

Voor meer informatie:
Kasdiran Rechtspraktijk │T 0412-484256 │ E info@kasdiran.com