Huurgebreken en onderhoud

Auteur: mr. A.S. Kasdiran
Datum: 1 november 2017

De verhuurder is volgens artikel 7:206 BW verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Is de verhuurder daarmee in verzuim, dan kan de huurder het gebrek zelf verhelpen en de kosten daarvan op de verhuurder verhalen. Desgewenst door deze kosten in mindering te brengen op de huurprijs. Deze verplichting tot herstel van gebreken omvat tevens de verplichting om te zorgen voor (preventief) periodiek onderhoud. De wet noemt geen concrete termijn, waarbinnen het gebrek moet zijn verholpen. Voor het intreden van verzuim is in de regel daarom een ingebrekestelling nodig met daarin een redelijke termijn voor nakoming. In het arrest ‘Nieuwburen/DEM’ zegt de Hoge Raad daarover: “De vraag of de verhuurder in verzuim is geraakt, zoals vereist door art. 7:206 lid 3 BW, moet worden beantwoord aan de hand van de algemene regeling van het verzuim in de art. 6:81 e.v. BW. Anders dan het onderdeel betoogt is dit geen gesloten stelsel. Zo kan het sturen van een ingebrekestelling achterwege blijven indien dit in de gegeven omstandigheden gezien de houding van de schuldenaar zinloos zou zijn. In dat geval treedt het verzuim van rechtswege in” (HR 2 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1007). Indien het gebrek na 6 weken nog niet is verholpen, kan de huurder huurprijsvermindering vorderen bij de huurcommissie. Bij verzuim kan de verhuurder ook een schadevergoeding vorderen voor zover de schade door het gebrek is ontstaan. Daar tegenover is de huurder verplicht om gebreken onverwijld aan de verhuurder te melden. Anders is hij verplicht de daardoor ontstane schade aan de verhuurder te vergoeden. Indien aan het gehuurde dringende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, moet de huurder bovendien daartoe gelegenheid geven. Daarnaast is de huurder verplicht om kleine herstellingen op zijn kosten te verrichten. Denk aan het witten van binnenmuren en plafonds, het schilderen van houtwerk, het vastschroeven van loszittende onderdelen, het vervangen van kraanleertjes, deurknoppen en lampen, etc. Verder heeft de verhuurder geen herstelverplichting voor gebreken die zijn veroorzaakt door de huurder zelf of door personen voor wie de huurder aansprakelijk is. Overigens kan voor bedrijfsruimten van deze regeling worden afgeweken. In dat geval kunnen partijen in afwijking van artikel 7:204 BW afspreken wat wel en niet als gebrek heeft te gelden.

Voor meer informatie:
Kasdiran Rechtspraktijk │T 0412-484256 │ E info@kasdiran.com