Wat is een gebrek?

Bij huurovereenkomsten wordt onder ‘gebrek’ verstaan: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit kan dus alles zijn wat het rustige huurgenot verstoort. Denk aan een lekkage, bouwkundige gebreken of ongedierte. Het gaat er niet om wat déze huurder van déze zaak mocht verwachten, maar wat een huurder van een goed onderhouden zaak van deze soort mocht verwachten. Voor bedrijfsruimte mogen partijen zelf afspreken wat als een gebrek zal worden aangemerkt.

Wie moet een gebrek verhelpen?

Het uitgangspunt is dat de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen als de huurder daar om vraagt. Dat mag hij niet doen als de huurder dit niet wil. Wel als het om dringende werkzaamheden gaat. De verhuurder heeft deze verplichting niet als verhelpen onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem kunnen worden gevergd. Ook heeft hij deze verplichting niet bij kleine herstellingen of als het gebrek door toedoen van de huurder is ontstaan. Kleine herstellingen zijn eenvoudige reparaties die door een gemiddelde huurder zelf kunnen en moeten worden uitgevoerd, zoals het witten van binnenmuren, het opvullen van gaatjes in die binnenmuren en het vastzetten van loszittende trapleuningen. Een volledig overzicht is opgenomen in het Besluit kleine herstellingen. Deze onderhoudsverplichting van de huurder geldt zowel tijdens als bij het einde van de huurtijd.

Wat zijn de gevolgen van een gebrek?

Wordt het gebrek niet door de verhuurder verholpen nadat de huurder het gebrek behoorlijk bij de verhuurder heeft gemeld, dan mag de huurder op de eerste plaats het gebrek zelf herstellen en de redelijke kosten op de verhuurder verhalen. Doorgaans door de kosten in mindering te brengen op de huurprijs. Heeft het gebrek geleid tot een substantiële vermindering van het huurgenot, dan kan de huurder op de tweede plaats bij de kantonrechter vragen om huurprijsvermindering. Op de derde plaats kan de huurder schadevergoeding eisen van de verhuurder. Het gebrek moet dan na het sluiten van de huurovereenkomst zijn ontstaan en aan de verhuurder zijn toe te rekenen. Was het gebrek reeds aanwezig, dan had de verhuurder het gebrek moeten of behoren te kennen. Of hij moet bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben aangegeven dat het gebrek niet bestond. Op de vierde plaats kan zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden, zonder tussenkomst van de kantonrechter. In dit geval moet er sprake zijn van een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te helpen en het gebrek moet het huurgenot onmogelijk maken.

Contact

Heeft u een huurgeschil Neem dan vrijblijvend contact met ons op:
info@kasdiran.com of 0412-484256.