Categoriearchief: Huurrecht

Huurgebreken en onderhoud

Auteur: mr. A.S. Kasdiran
Datum: 1 november 2017

De verhuurder is volgens artikel 7:206 BW verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Is de verhuurder daarmee in verzuim, dan kan de huurder het gebrek zelf verhelpen en de kosten daarvan op de verhuurder verhalen. Desgewenst door deze kosten in mindering te brengen op de huurprijs. Deze verplichting tot herstel van gebreken omvat tevens de verplichting om te zorgen voor (preventief) periodiek onderhoud. De wet noemt geen concrete termijn, waarbinnen het gebrek moet zijn verholpen. Voor het intreden van verzuim is in de regel daarom een ingebrekestelling nodig met daarin een redelijke termijn voor nakoming. In het arrest ‘Nieuwburen/DEM’ zegt de Hoge Raad daarover: “De vraag of de verhuurder in verzuim is geraakt, zoals vereist door art. 7:206 lid 3 BW, moet worden beantwoord aan de hand van de algemene regeling van het verzuim in de art. 6:81 e.v. BW. Anders dan het onderdeel betoogt is dit geen gesloten stelsel. Zo kan het sturen van een ingebrekestelling achterwege blijven indien dit in de gegeven omstandigheden gezien de houding van de schuldenaar zinloos zou zijn. In dat geval treedt het verzuim van rechtswege in” (HR 2 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1007). Indien het gebrek na 6 weken nog niet is verholpen, kan de huurder huurprijsvermindering vorderen bij de huurcommissie. Bij verzuim kan de verhuurder ook een schadevergoeding vorderen voor zover de schade door het gebrek is ontstaan. Daar tegenover is de huurder verplicht om gebreken onverwijld aan de verhuurder te melden. Anders is hij verplicht de daardoor ontstane schade aan de verhuurder te vergoeden. Indien aan het gehuurde dringende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, moet de huurder bovendien daartoe gelegenheid geven. Daarnaast is de huurder verplicht om kleine herstellingen op zijn kosten te verrichten. Denk aan het witten van binnenmuren en plafonds, het schilderen van houtwerk, het vastschroeven van loszittende onderdelen, het vervangen van kraanleertjes, deurknoppen en lampen, etc. Verder heeft de verhuurder geen herstelverplichting voor gebreken die zijn veroorzaakt door de huurder zelf of door personen voor wie de huurder aansprakelijk is. Overigens kan voor bedrijfsruimten van deze regeling worden afgeweken. In dat geval kunnen partijen in afwijking van artikel 7:204 BW afspreken wat wel en niet als gebrek heeft te gelden.

Voor meer informatie:
Kasdiran Rechtspraktijk │T 0412-484256 │ E info@kasdiran.com

Oplevering bij aanvang en einde huur

Auteur: mr. A.S. Kasdiran
Datum: 1 augustus 2017

Bij huurovereenkomsten is de verhuurder op grond van artikel 7:203 BW verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Hij dient aan de huurder het rustig huurgenot te verschaffen. De bepaling zegt niet in welke staat het gehuurde ter beschikking moet worden gesteld. De genotsverwachting wordt objectief bepaald. Daarbij gaat het erom wat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Aldus is niet van belang wat déze huurder van déze gehuurde zaak mocht verwachten. Zo heeft een goed zichtbare lekkage bij aanvang van de huur toch te gelden als een gebrek, welke door de verhuurder moet worden verholpen. De huurder is op grond van artikel 7:224 BW verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Daarvoor is geen ingebrekestelling vereist. In het arrest ‘Van der Meer/Beter Wonen’ heeft de Hoge Raad de wetsbepaling als volgt uitgelegd: “Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van de gehuurde zaak en een eventuele verplichting die zaak in goede staat te brengen, kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim: daarvoor is niet een ingebrekestelling vereist, nu deze ertoe strekt de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is” (HR 27 november 1998, NJ 1999/380, LJN ZC2790). Indien bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, moet de huurder het gehuurde in dezelfde staat opleveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Dit met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. De beschrijving dient de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig aan te geven, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving dient te blijken hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden. Is er geen beschrijving opgemaakt waaruit anders blijkt, dan wordt – behoudens tegenbewijs – verondersteld dat de huurder het gehuurde heeft ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Bij de oplevering is van belang, dat de huurder verplicht is om kleine herstellingen op zijn kosten te verrichten. Ook is hij aansprakelijk is voor alle schade die aan het gehuurde is ontstaan, met uitzondering van brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

Voor meer informatie:
Kasdiran Rechtspraktijk │T 0412-484256 │ E info@kasdiran.com

Huurtermijnen en opzeggronden

Auteur: mr. A.S. Kasdiran
Datum: 1 mei 2017

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt, zonder dat opzegging nodig is, wanneer die tijd is verstreken en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging. Bij woonruimte is dit anders geregeld. Voor beëindiging is altijd opzegging nodig, tenzij het gaat om de huur van een zelfstandige woning voor hoogstens 2 jaren of een onzelfstandige woning voor hoogstens 5 jaren. In die gevallen eindigt de huur voor bepaalde tijd door het verstrijken van die tijd, zonder dat opzegging is vereist. De opzegtermijn bedraagt 3 tot 6 maanden. Zonder tijdige opzegging wordt de huur voor onbepaalde tijd voortgezet. Een zelfstandige woning is overigens een woning met een eigen toegang,  welke de bewoner kan bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Aldus met een eigen voordeur, keuken, bad/douche en toilet. Artikel 7:274 BW laat voor opzegging slechts 6 gronden toe, te weten: slecht huurderschap, tussenhuur, dringend eigen gebruik, weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, hospitahuur en verwezenlijken van een bestemmingsplan. Bij de opzegging dient de verhuurder, op straffe van nietigheid, de opzeggingsgrond te vermelden. De Hoge Raad is in het arrest ‘Rietveld/Gemini ziekenhuis‘ dan ook van oordeel: ”het bepaalde in artikel 7:294 BW strekt ertoe dat de huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde grond(en) moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel het op een procedure wil laten aankomen” (HR 18 juni 1993 , nr. 8183, NJ 1993/614, ECLI:NL:HR:1993:ZC1008). Voor bedrijfsruimten geldt een ander uitgangspunt. De detaillist die middenstandsbedrijfsruimte huurt moet zijn onderneming kunnen opbouwen om een inkomen te genereren. Om die reden geldt een eerste huurtermijn van minstens 5 jaren. Deze huurtermijn wordt tot 10 jaren verlengd, indien niet tijdig wordt opgezegd. Daarna wordt de huurtermijn voor dezelfde duur of voor onbepaalde tijd verlengd. Overigens is het toegestaan een huurovereenkomst voor 2 jaren of korter aan te gaan. Bij voortgezet gebruik volgt een omzetting naar 5 jaren, tenzij op tijd een andere huurovereenkomst is gesloten of daarvoor goedkeuring aan de kantonrechter is verzocht. Voor overige bedrijfsruimten (kantoren, loodsen, opslagruimten, parkeergarages, fabriekshallen, etc.) is er volledige contractsvrijheid. Daarvoor kunnen partijen elke huurtermijn en verlenging afspreken.

Voor meer informatie:
Kasdiran Rechtspraktijk │T 0412-484256 │ E info@kasdiran.com