Auteursarchief: admin

OPLEVERING

Hoe moet de verhuurder aan het begin opleveren?

De verhuurder is verplicht de gehuurde zaak aan de huurder ter beschikking te stellen en te laten (opleveren) voor zover dit voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. De huurder moet de zaak kunnen gebruiken zoals partijen zijn overeengekomen. Dus zonder gebreken en zonder kleine herstellingen te hoeven uitvoeren. In het algemeen leggen de verhuurder en de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst de staat van de gehuurde zaak schriftelijk vast.

Hoe moet de huurder aan het einde opleveren?

Bij het einde van de huurovereenkomst is de huurder verplicht de gehuurde zaak weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Als er bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van de gehuurde zaak is opgemaakt, is de huurder verplicht de zaak in dezelfde staat op te leveren. Geoorloofde veranderingen en toevoegingen hoeven niet ongedaan te worden gemaakt. Dat geldt ook voor hetgeen door ouderdom teniet is gegaan. Dus slijtage door normaal gebruik. Is er geen beschrijving opgemaakt, dan wordt verondersteld dat de huurder de zaak had ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is. Wel kan de verhuurder tegenbewijs leveren. Voor bedrijfsruimte kunnen partijen van deze regeling afwijken.

Wat als er niet goed wordt opgeleverd?

Soms kan de verhuurder de gehuurde zaak niet goed opleveren. Bijvoorbeeld wanneer de vorige huurder de gehuurde zaak niet tijdig heeft opgeleverd of wanneer de gehuurde zaak tweemaal is verhuurd en al aan de andere huurder ter beschikking is gesteld. De huurder kan dan niet met succes oplevering eisen. Hij zal dan genoegen moeten nemen met schadevergoeding wegens wanprestatie. Die schadevergoeding kan een som geld zijn om op de huurprijs in mindering te brengen, maar ook het ter beschikking stellen van een andere vergelijkbare zaak. Bij te late oplevering door de huurder kan de verhuurder schadevergoeding en een vergoeding die gelijk is aan de huurprijs eisen. Daarnaast kunnen de kosten van kleine herstellingen door de verhuurder op de huurder worden verhaald. Vaak door verrekening met een waarborgsom.

Contact

Heeft u een huurgeschil? Neem dan vrijblijvend contact met ons op:
info@kasdiran.com of 0412-484256.

HUURGEBREK

Wat is een gebrek?

Bij huurovereenkomsten wordt onder ‘gebrek’ verstaan: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit kan dus alles zijn wat het rustige huurgenot verstoort. Denk aan een lekkage, bouwkundige gebreken of ongedierte. Het gaat er niet om wat déze huurder van déze zaak mocht verwachten, maar wat een huurder van een goed onderhouden zaak van deze soort mocht verwachten. Voor bedrijfsruimte mogen partijen zelf afspreken wat als een gebrek zal worden aangemerkt.

Wie moet een gebrek verhelpen?

Het uitgangspunt is dat de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen als de huurder daar om vraagt. Dat mag hij niet doen als de huurder dit niet wil. Wel als het om dringende werkzaamheden gaat. De verhuurder heeft deze verplichting niet als verhelpen onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem kunnen worden gevergd. Ook heeft hij deze verplichting niet bij kleine herstellingen of als het gebrek door toedoen van de huurder is ontstaan. Kleine herstellingen zijn eenvoudige reparaties die door een gemiddelde huurder zelf kunnen en moeten worden uitgevoerd, zoals het witten van binnenmuren, het opvullen van gaatjes in die binnenmuren en het vastzetten van loszittende trapleuningen. Een volledig overzicht is opgenomen in het Besluit kleine herstellingen. Deze onderhoudsverplichting van de huurder geldt zowel tijdens als bij het einde van de huurtijd.

Wat zijn de gevolgen van een gebrek?

Wordt het gebrek niet door de verhuurder verholpen nadat de huurder het gebrek behoorlijk bij de verhuurder heeft gemeld, dan mag de huurder op de eerste plaats het gebrek zelf herstellen en de redelijke kosten op de verhuurder verhalen. Doorgaans door de kosten in mindering te brengen op de huurprijs. Heeft het gebrek geleid tot een substantiële vermindering van het huurgenot, dan kan de huurder op de tweede plaats bij de kantonrechter vragen om huurprijsvermindering. Op de derde plaats kan de huurder schadevergoeding eisen van de verhuurder. Het gebrek moet dan na het sluiten van de huurovereenkomst zijn ontstaan en aan de verhuurder zijn toe te rekenen. Was het gebrek reeds aanwezig, dan had de verhuurder het gebrek moeten of behoren te kennen. Of hij moet bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben aangegeven dat het gebrek niet bestond. Op de vierde plaats kan zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden, zonder tussenkomst van de kantonrechter. In dit geval moet er sprake zijn van een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te helpen en het gebrek moet het huurgenot onmogelijk maken.

Contact

Heeft u een huurgeschil Neem dan vrijblijvend contact met ons op:
info@kasdiran.com of 0412-484256.

TRANSITIEVERGOEDING

Wat is een transitievergoeding?

Een transitievergoeding is een vergoeding die de werkgever aan de werknemer moet betalen als de arbeidsovereenkomst door de werkgever is opgezegd, op verzoek van de werkgever is ontbonden of, ingeval van een tijdelijke arbeidsovereenkomst, niet wordt verlengd. De transitievergoeding is ook verschuldigd indien dit door de werknemer gebeurt als gevolg van ernstig verwijtbaar handelen of nalaten van de werkgever.

Hoe hoog is de transitievergoeding?

De transitievergoeding bedraagt 1/3 maandloon per dienstjaar, maar niet meer dan € 84.000 bruto in totaal. Is het jaarloon hoger dan dit maximum, dan is de transitievergoeding gelijk aan het hogere jaarloon. Voor het aantal dienstjaren worden tijdelijke arbeidsovereenkomsten, die elkaar met tussenpozen van maximaal 6 maanden hebben opgevolgd, samengeteld. Onder ‘loon’ moet worden verstaan: bruto maandloon + 1/12 vakantiegeld + 1/12 eindejaarsuitkering + 1/12 vaste looncomponenten + 1/36 variabele looncomponenten over de laatste 3 jaren. Vaste looncomponenten zijn niet afhankelijk van het functioneren van de werknemer of de resultaten van de onderneming, zoals overwerkvergoedingen en ploegentoeslagen. Deze moeten bij het bruto maandloon worden opgeteld indien deze in de laatste 12 maanden verschuldigd waren. Variabele looncomponenten zijn wel afhankelijk van het functioneren en de resultaten, zoals bonussen en winstuitkeringen. Deze moeten bij het bruto maandloon worden opgeteld indien deze in de laatste 3 kalenderjaren verschuldigd waren.

Wanneer is geen transitievergoeding verschuldigd?

In 3 gevallen is er geen transitievergoeding verschuldigd. Op de eerste plaats hoeft de werkgever geen transitievergoeding te betalen als de werknemer nog geen 18 jaar is en niet meer dan 12 uur per week heeft gewerkt. Op de tweede plaats hoeft hij geen transitievergoeding te betalen als het eindigen of niet verlengen van de arbeidsovereenkomst plaatsvindt in verband met of na het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Op de derde plaats hoeft de werkgever geen transitievergoeding te betalen als het eindigen of niet verlengen van de arbeidsovereenkomst het gevolg is van ernstig verwijtbaar handelen of nalaten van de werknemer.

Contact

Heeft u een arbeidsgeschil? Neem dan vrijblijvend contact met ons op:
info@kasdiran.com of 0412-484256.

VASTSTELLINGSOVEREENKOMST

Wat is een vaststellingsovereenkomst?

De wet omschrijft een vaststellingsovereenkomst als een overeenkomst, waarbij partijen zich ter beëindiging of voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen geldt jegens elkaar binden tot een vaststelling daarvan. Bij het beëindigen van een dienstverband is dit een overeenkomst waarin het ontslag en de voorwaarden daarvan zijn vastgelegd.

Waarom een vaststellingsovereenkomst?

Een tijdelijk dienstverband eindigt door het verstrijken van de contractsduur. Een vast dienstverband eindigt door opzegging, ontbinding of met wederzijds goedvinden. Opzegging door de werkgever leidt nogal eens tot onenigheid. Met name bij opzegging om een dringende reden, ofwel ontslag op staande voet. De werkgever kan ook de kantonrechter verzoeken om de arbeidsovereenkomst te ontbinden. Dat kan als in redelijkheid niet van de werkgever kan worden verlangd het dienstverband te laten voortduren. De werkgever en werknemer zitten doorgaans echter niet op een kostbare procedure te wachten. Zij kunnen dan ook ervoor kiezen om met wederzijds goedvinden uit elkaar te gaan door een vaststellingsovereenkomst te sluiten. Enerzijds krijgt de werkgever daarmee enige zekerheid dat het ontslag niet wordt teruggedraaid. Anderzijds komt de werknemer in aanmerking voor een WW-uitkering.

Wat staat er in een vaststellingsovereenkomst?

Hoewel partijen op basis van hun contractsvrijheid zelf kunnen bepalen wat zij willen afspreken, zijn er vaste elementen in een vaststellingsovereenkomst te zien. Allereerst zal de einddatum moeten worden vastgesteld om te kunnen bepalen tot wanneer het loon en het vakantiegeld moet worden doorbetaald. In de regel wordt daarbij de geldende opzegtermijn in acht genomen. Om een aanspraak op een WW-uitkering zeker te stellen zal daarnaast moeten zijn vermeld dat het ontslag op verzoek van de werkgever plaatsvindt, dat aan het ontslag geen dringende reden ten grondslag ligt en dat het ontslag niet aan de werknemer is te wijten. Heeft de werknemer nog recht op vakantiedagen en een transitievergoeding, dan wordt dit ook vermeld. Soms worden vakantiedagen verrekend met de vrijstelling van werkzaamheden. Vakantiedagen worden dan niet uitbetaald en de werknemer hoeft tot de einddatum niet meer te werken. Verder is het verplicht te vermelden dat de werknemer een bedenktijd van 14 dagen heeft. Tot slot wordt vermeld dat de werknemer in de gelegenheid wordt gesteld om juridisch advies in te winnen en dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de werkgever worden vergoed. Dit om te voorkomen dat de vaststellingsovereenkomst na de bedenktijd alsnog wordt vernietigd.

Contact

Heeft u een arbeidsgeschil? Neem dan vrijblijvend contact met ons op:
info@kasdiran.com of 0412-484256.

RENTE

Wat is rente?

Rente is de schadevergoeding verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom. Zo luidt de wettelijke omschrijving. Net als incassokosten gaat het hier om extra kosten als de schuldenaar niet op tijd betaalt. Het doel is om te late betaling te ontmoedigen. Er is een onderscheid tussen wettelijke rente, wettelijke handelsrente en contractuele rente. De wettelijke rente geldt voor particulieren. De wettelijke handelsrente geldt voor bedrijven onderling. Bij contractuele rente bepalen partijen zelf het rentepercentage.

Wanneer mag rente worden berekend?

Rente is pas verschuldigd vanaf het moment dat de schuldenaar in verzuim is. Verzuim houdt in dat de schuldenaar te laat is met betalen. Wat onder ‘te laat’ moet worden verstaan hangt af van de situatie. Als hoofdregel geldt dat de schuldenaar in gebreke moet worden gesteld. Een ingebrekestelling is gewoon een schriftelijke aanmaning, waarin de schuldenaar de kans krijgt om binnen een extra betalingstermijn van 14 dagen alsnog te betalen. Betaalt de schuldenaar ook binnen deze extra betalingstermijn niet, dan raakt hij in verzuim. Voor bedrijven onderling gelden enkele uitzonderingen. Een betalingstermijn kan de betekenis hebben van een ‘fatale termijn’, waardoor geen aanmaning nodig is. Hebben zij geen betalingstermijn afgesproken, dan is automatisch de wettelijke handelsrente verschuldigd vanaf 30 dagen na ontvangst van de factuur of de prestatie.

Hoe hoog mag de rente zijn?

In 2021 bedraagt de wettelijke rente 2% per jaar en de wettelijke handelsrente 8% per jaar. De hoogte wordt vastgesteld door een besluit van de Minister van Financiën. De contractuele rente mag niet te hoog zijn. Anders kan de rentebepaling wegens strijd met de openbare orde en goede zeden ongeldig zijn. Een rentebepaling in algemene voorwaarden kan door particulieren als onredelijk bezwarend worden aangemerkt en om die reden ongeldig zijn. Een contractuele rente van 1% per maand, dus 12% per jaar, wordt wel door de rechter aanvaard.

Contact

Heeft u een incassogeschil? Neem dan vrijblijvend contact met ons op:
info@kasdiran.com of 0412-484256.

INCASSOKOSTEN

Wat zijn incassokosten?

Incassokosten zijn de redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Dit is de wettelijke omschrijving, maar het is niets meer dan de extra kosten als de schuldenaar niet op tijd betaalt in de fase dat er nog niet wordt geprocedeerd. Dit wordt ook wel aangeduid als buitengerechtelijke kosten. Het doel is om te late betaling te ontmoedigen.

Wanneer mogen incassokosten worden berekend?

Incassokosten mogen worden berekend vanaf het moment dat de schuldenaar in verzuim is. Verzuim houdt in dat de schuldenaar te laat is met betalen. Wat onder ‘te laat’ moet worden verstaan hangt af van de situatie. Als hoofdregel geldt dat de schuldenaar in gebreke moet worden gesteld. Een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning, waarin de schuldenaar de kans krijgt om binnen een extra betalingstermijn van 14 dagen alsnog te betalen. Betaalt de schuldenaar ook binnen deze extra betalingstermijn niet, dan raakt hij in verzuim. Voor bedrijven onderling gelden enkele uitzonderingen. Aan een bedrijf mag al € 40 incassokosten worden berekend zonder een aanmaning te sturen. Daarnaast kan een betalingstermijn de betekenis hebben van een ‘fatale termijn’. Een aanmaning is dan niet nodig.

Hoe hoog mogen incassokosten zijn?

De hoogte van incassokosten is afhankelijk van het verschuldigde bedrag, de hoofdsom. Daar geldt een forfait voor volgens onderstaande staffel. Het gaat om een vast bedrag. Dit forfait is daarom niet afhankelijk van de aard en omvang van de verrichte incassowerkzaamheden. Een ingebrekestelling is voldoende. Bij de staffel moet de hoofdsom worden gesplitst om de totale incassokosten te berekenen. Het forfait bedraagt minimaal € 40 en maximaal € 6.775.

15% over de eerste € 2.500 van de hoofdsom
10% over de volgende € 2.500 van de hoofdsom
5% over de volgende € 5.000 van de hoofdsom
1% over de volgende € 190.000 van de hoofdsom
0,5% over het meerdere

Bedrijven mogen met elkaar hogere incassokosten afspreken, zoals regelmatig in de algemene voorwaarden is terug te vinden. In een procedure bij de rechtbank zullen de hogere incassokosten echter alleen worden toegewezen als er daadwerkelijk incassowerkzaamheden zijn verricht voor een bedrag hoger dan het forfait.

Contact

Heeft u een incassogeschil? Neem dan vrijblijvend contact met ons op:
info@kasdiran.com of 0412-484256.

Wet arbeidsmarkt in balans

Auteur: mr. A.S. Kasdiran
Datum: 15 oktober 2019

Het is bijna zover. Vanaf 1 januari 2020 geldt de Wet arbeidsmarkt in balans. Deze wet moet werkgevers meer flexibiliteit bieden en werknemers meer inkomenszekerheid.

De flexibiliteit wordt gezocht in het verruimen van de ketenbepaling als beschreven in artikel 7:668a BW. Nu is het zo dat een tijdelijk dienstverband na 2 jaar automatisch wordt omgezet in een vast dienstverband. Straks is dit pas na 3 jaar. Net als voorheen. Zo kunt u Lees verder

Regeling compensatie transitievergoeding

Auteur: mr. A.S. Kasdiran
Datum: 8 mei 2019

De transitievergoeding. Voor veel werkgevers een doorn in het oog.

Wanneer u de arbeidsovereenkomst na twee jaar wilt opzeggen of ontbinden, verplicht artikel 7:673 BW u om de werknemer een transitievergoeding te betalen. Dat geldt ook wanneer u een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd na twee jaar niet verlengt. U hoeft niet eens ernstig verwijtbaar te hebben gehandeld. De enkele arbeidsduur roept deze Lees verder

Arbeidsjurist Oss

Een arbeidsgeschil. Het komt dagelijks voor. Als werkgever probeert u dit echter zo veel mogelijk te voorkomen, want voor de beste prestaties wilt u de werknemer graag gemotiveerd houden. In een woud van wetten en regels kunt u wel gemakkelijk verdwalen. Daarbij kan een loonvordering aardig oplopen door de wettelijke verhoging en rente. Het is dan fijn als iemand u helpt.

Jurist arbeidsrecht

Voor goede rechtshulp in de regio Den Bosch, Oss en Veghel kunt u bij Kasdiran Rechtspraktijk terecht. Als arbeidsjurist staan wij werkgevers bij in geschillen over het dienstverband, ontslag, loon, transitievergoeding en andere zaken. Wij voeren een advies- en procespraktijk. Daardoor weten wij wat u te wachten staat. Met goed advies helpen wij u problemen te voorkomen. Met gedegen procesvoering helpen wij u problemen op te lossen.

Kantonzaken

Een arbeidsgeschil wordt gezien als een alledaags geschil. Voor alledaagse geschillen is er een rechter die laagdrempelig is en goedkoop rechtspreekt. Dit is de kantonrechter. In kantonzaken is een advocaat daarom niet verplicht. Ook is het griffierecht lager. Wij procederen bij de kantonrechter door heel Nederland. Bij ons bent u aan het juiste adres.

Voor meer informatie: Kasdiran Rechtspraktijk │T 0412-484256 │ E info@kasdiran.com

Incassojurist Oss

Incasso. U zit er niet op te wachten, maar als schuldeiser wilt u wel geld zien. Wat nu als de schuldenaar niet betaalt? U zou een betalingsregeling kunnen treffen, maar daartoe bent u niet verplicht. Daarbij speelt een rol dat de lonen van uw medewerkers en de huur van uw bedrijfspand op tijd moeten worden betaald. U zou ook stil kunnen zitten en hopen dat het vanzelf goed komt. Die afweging kunt u zelf het beste maken.

Jurist incasso

Kiest u toch voor incasso, kies dan voor Kasdiran Rechtspraktijk. Wij zijn als incassojurist ook actief voor bedrijven in de regio Den Bosch, Oss en Veghel. Met jarenlange proceservaring hanteren wij een effectieve werkwijze om uw geld te incasseren. In onze aanpak worden verweren met juridische argumenten weerlegd en worden procedures bij de rechter resultaatgericht gevoerd. Wij hanteren korte communicatielijnen en laten ons alleen leiden door uw belang.

No cure no pay

Wij zijn zo overtuigd van de kwaliteit van onze dienstverlening, dat incassozaken ‘no cure no pay’ worden behandeld. U hoeft ons dus niet te betalen als wij het geld niet weten te innen. Wordt het geld wel geïnd, dan worden de kosten door de wet of rechter bepaald. Bovendien worden de kosten op de schuldenaar verhaald. Zo hoeft incasso u niets te kosten.

Voor meer informatie: Kasdiran Rechtspraktijk │T 0412-484256 │ E info@kasdiran.com